最近房屋贷款可以说是热议话题了,随着利率的下降,有很多人每个月要还近三千的房贷,这可让人发愁,房贷的利率到底是浮动的还是下降的呢?
当点开新闻推送,林晓发现珠海房贷利率下降到3.7%时,几乎不敢相信自己的眼睛。一年半前,当她为自己购买首套商品房时,房贷的实际利率还是6.1%。
事实上,最近房贷利率跌破4%的,不止珠海一座城市。多个城市陆续加入这一行列。
根据上海易居房地产研究院统计,珠海、南宁、韶关等城市,房贷利率最低降到3.7%;郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市,目前最低房贷利率降到3.8%。
在利率高点贷款的林晓,开始计划提前还贷。面对较大的还款差额,和林晓一样,越来越多在利率高点贷款的年轻人开始提前还贷,但他们发现,提前还贷好像越来越难。
上述城市的房贷利率缘跌破4%?这一方面源自央行的最新政策,另一方面与其最近三个月楼市表现息息相关。
今年1月5日,中国人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1月16日,国家统计局发布了最新一期70城房价指数。这一数据无疑成为各地房贷利率调整的重要依据。
基于央行房贷利率自由下调的规则和2022年10~12月份全国70城房价指数数据,70城中有35个符合下调的标准,包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、厦门、武汉、兰州等城市。
其中,郑州在降息方面动作一直较快,从今年1月底开始,郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%。
利率已经下探至3.7%的珠海,则是另外的情况。根据易居研究院数据,2020年2月,珠海的房价来到历史高点,均价29414元/平方米,同期,作为广东省会的广州市,均价仅为27837元/平方米。随后一整年,珠海房价均价都与省会广州不相上下。2020年,珠海的GDP为3482亿元,同年,广州GDP为2.51万亿。而从2022年年初开始,珠海房价一直处于下跌区间。
厦门情况与珠海类似,虽然GDP徘徊在7000亿元左右,在省内不如泉州和福州,但房价均价常年比肩一线城市,仅次于北京、上海和深圳,高于广州。厦门房价,特别是岛内房价的绝对数值,常年居于全国前列。
值得注意的是,此次利率突破规定下限的城市,不包含北上广深等一线城市。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,根据央行政策,目前70个大中城市中,过半城市的首套房贷利率在2023年达到不设下限的要求。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市,大部分的房价在下跌。预计未来越来越多城市的首套房利率将取消下限。
提前还款,因为利率“暴跌”?
最近房产领域另外一大重要趋势则是,越来越多居民开始提前还贷,这与各地房贷利率开始下调的时间段高度吻合。
近一年半时间,珠海房贷利率起伏巨大。2020年10月,林晓在珠海购买首套住房并从中国工商银行贷款,商贷利率是6.1%,她贷款共计200万,在30年等额本息还款模式下,每月还款约12120多元。但如果按照当下珠海最低利率3.7%,每月仅需偿还9205元。
目前,房贷的实际利率由贷款基础利率(LPR)±基点(BP)形成。以林晓的房贷利率为例,LPR是4.65%,上浮145BP,也即上涨1.45%,实际利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。
虽然从一年半前到现在,LPR已经从4.65%下降到4.3%,但是林晓房贷在LPR基础上增加的145BP,并没有改变。
即使按照现在的LPR利率,林晓每月也需偿还11670元。
较大的还款差额让林晓决定提前还贷。事实上,不少在利率高点贷款的年轻人都有这样的想法。
“对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显。因此,不少人选择提前还贷,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。
不过最近,越来越多人发现,提前还贷变难了。
在经历近3个月等待之后,家住广州的王磊终于提前还完了中国建设银行剩余的贷款,但违约金相当于3个月的月供。
在国内普遍推行LPR模式之前,主要使用固定利率。每逢房产市场的“牛市”,贷款合同上的固定利率,也不断水涨船高家住广州的张敏丽在购房时,与银行签订了贷款固定利率高达6%。最近,她想要提前还贷,一方面因为房贷利率不断下调,另一方面她和家人也准备换房。
但当她去咨询客户经理时,发现中国工商银行提前还贷已经排到了3个月后。
“会继续等下去,直到可以提前还贷。”张敏丽表示。
在华泰资产首席经济学家王军看来,在较大利率差额之下,购房者宁愿承担违约金等摩擦成本,忍受更长时间的等待,也要尝试提前还贷。但从银行角度分析,稳定的房贷利息是其重要的收入来源,提前还贷潮对其经营和发展将产生较大影响。
“目前银行和购房者各自有考量,这时候很可能倒逼利率政策进一步优化调整。”王军对中国新闻周刊说。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进则认为,从房贷利率角度观察,社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷,目的是减少利息支出。
“各地应把房贷利率下调和房贷提前偿还之间的关系做系统的研究,从保护购房者权益角度积极为购房者减负。”严跃进说。
房贷利率会进一步下调吗
低利率与提前还贷息息相关,但也并非提前还贷的全部原因。
此轮提前还贷潮的另一大原因,被认为与2022年下半年以来收益持续走低密切相关。
李宇嘉表示,据测算热点城市房子的综合持有成本在5%~9%左右,如果房价不在快速上涨的区间,居住功能之外,持有房子并不划算。只要房贷利率高于利率,或房价在下跌或居民预期房价下跌,提前还贷的动机就会存在。
2022年以来,多款稳健型产品出现亏损。比如,天相投顾基金评价中心的数据显示,2019年至2021年期间募集的多只“百亿爆款”公募基金在2022年的权益市场中出现下跌,此期间首发规模超百亿的股混基金共计36只,2022年平均跌幅为22.34%。
而在不少专家看来,终结提前还贷潮,恐怕需要一个“牛市”。
“如果在市场能获得稳定的回报,大家其实能忍受存量房贷较高的利率,但如果产品的收益较低甚至为负,那么越来越多人会理性选择提前还贷。”王军说。
房贷是浮动利率。
贷款利息是按照浮动利率计算的,银行贷款利息调整后,贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算,对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。
一、取消贷款换家银行申请
仅限于房贷还未放款的借款人,如果借款人已经和银行签订了贷款合同,可以在银行还没有放款前,打电话给贷款行或者是联系自己的客户经理,提出取消房贷的申请,银行同意后取消贷款,借款人就可以换一家利率低的银行去贷款。
考虑到实际操作会比较麻烦,不排除银行不愿意取消贷款的情况,借款人最好是在贷款前把开发商合作的银行都走一遍,实现让银行评估下资质看可以给到多高的利率,再从中选择利率低的一家去办理房贷。
二、用经营贷置换房贷
经营贷利率水平是很低的,像有不少银行经营贷利率还不到4%,而房贷利率除了公积金贷款利率在4%以下,商业贷款利率普遍都高于4%,因此如果借款人可以用经营贷置换房贷,即用经营贷贷款的钱结清房贷再还经营贷,是可以省下大笔利息的。
不过实际操作可行性比较低,一则经营贷的准入门槛是相当高的,二则经营贷的资金用途受银行监控,一旦将经营贷资金用于偿还房贷,属于违规挪用资金进入禁用领域,被银行查出来会抽贷让借款人提前结清,并且可能会以骗贷追究刑事责任。
三、将商业贷款转公积金贷款
公积金贷款利率要比商业贷款低,如果借款人之前是因为不符合公积金贷款要求才先办商业贷款过渡,在后续符合公积金贷款要求后是可以将商业贷款转为公积金贷款的。
不过需要先获得原商贷银行同意,并且结清商贷未还清本金,才能办公积金贷款。并且贷款额度不能高于原商贷剩余本金,且必须在还贷1年后才能办理,仅限于纯商业贷款,组合贷款不支持,流程如下:
借款人向原商贷银行提出申请→拿到商贷银行审批确认表,到担保公司办理担保并出具担保函→将担保函提交给商贷银行,等待公积金审批→公积金放款结清商贷→去担保公司取消担保→办理公积金抵押登记→还贷。
四、等待重新定价
只要借款人不是选择的固定利率,不管是商业贷款还是公积金贷款,只要重定价后的房贷利率比之前贷款时的要低,借款人的房贷利率就算下降了,不需要借款人进行任何操作,只要耐心等待重定价日的到来。
注意,公积金贷款和商业贷款的重定价日是有区别的。其中商业贷款重定价日有的银行会给借款人两种选择,即每年1月1日、贷款放款日的对月对日;公积金贷款则只有每年的1月1日才是重定价日。
房贷利率会不会自己调整需要购房者申请贷款利率类型来确定。
1、如果购房者选择的贷款利率是固定利率,房贷利率是不会调整的。无论房贷利率上调,还是下调,贷款的利率依然是签订合同时的贷款利率。
2、如果购房者选择的贷款利率时LPR浮动利率。房贷利率是会自己调整的。一般来说是每年的1月1日进行调整,如果是和银行有另外设定调整日期的就会在指定的日子进行调整。
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